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房地产改革的解读及房价的解决之道
2014-08-12 智能商务
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解读
十八届三中全会着重从四个关系来理清了房地产市场，同时，也体现了中央对于房地产调控态度的四个新变化。
四个关系
今年以来，各地政府屡次出手调控房地产市场，但收效甚微。面对人们日益增长的住房需求，房价却渐陷入了屡调屡涨的怪圈。影响房地产市场的要素显然已不是单一的，因此，理清房地产市场各要素之间的关系、保障"居者有其屋"显得非常迫切。对此，相关分析解读认为，本届十八届三中全会主要从以下四个方面来理清各要素之间的关系：
第一个关系是政府与市场的关系，即以政府为主提供基本保障，市场为主满足多层次需求。到2020年，保障房的覆盖面会达到20%，但80%还是市场化，由市场提供不同的需求。从这个比例可以看出，以市场为主满足多层次需求是主体。实际上，政府的作用是补位的，在两个体系中，保障体系以政府为主，市场供应体系则以市场为主。
这与三中全会提及的"市场在资源配置上起决定性的作用，更好地发挥市场地活力"是息息相关的，而这可以说是本届政府的一种改善或者创新。
第二个关系是经济与社会的关系。整个住房发展中有两大功能，一个是经济功能，一个是社会功能。
经济功能的主要表现是，通过住房及房地产市场的健康发展，为GDP的增长做出贡献，特别是为中国的金融业、扩大就业做出贡献，同时也为政府的财政收入做出贡献；社会功能即所谓的德政工程，就是通过住房发展，最终实现各取所需、安居乐业，为社会的和谐做出贡献。
这两个功能是统一的，而不是强调经济功能的时候，保持了房价的上涨；或为了大家的切身利益，安居乐业，又拼命地降房价。
第三个关系就是需要和可能的关系。我们的住房发展水平一定要建立在需要和可能的基础上，老百姓想住大房子、好房子、别墅，这属于他们的需要。但是这种需要应建立在可能的基础上，建立在中国土地资源能源状况、建立在我们还处于发展中国家的现状上。同时，这也与个人的收入差距有关。特别是保障房的面积、水准，都要和我们的资源禀赋、经济实力及发展阶段结合起来。
第四个就是保障与实际的关系，既要关注社会民生，又要防止社会危机。政府的保障不能脱离中国的实际，不能脱离了政府及社会的自负能力，而片面强调社会福利，而福利过高则会使政府背负沉重的债务。
现在一些西方国家政府的债务危机，就是因为社会福利过高，不仅是养懒人，而且福利过高使政府背负了沉重的债务。他们在这个社会保障当中，如果管理监督不严，会产生骗购、骗贷等各种乱象。
四个变化
四个关系对应着四个变化。十八届三中全会最大的变化就是明确了市场化方向，并据此在调控方向、立足点及途径方面做出了变化，具体体现为以下四点：
第一个变化是政府和市场的关系变化，我们过去主要用行政的办法而不是市场的办法来调控楼市。而这次强调的市场化趋向，明确了将来的新政将更多发挥市场的决定性作用，发挥无形之手的作用，有形之手只是一个配合。
第二个变化是调控方向的变化，我们过去的调控方法主要是限购、限贷、限价等"堵"的方法，来遏制旺盛的需求及投资需求。而在这次改革中，总书记提到了"千方百计增加住房供应量"，看得出来，政府是改用疏导的办法。过去是以堵为主，现在是以疏为主，疏堵结合，这是第二个变化。
第三个变化是调控立足点的变化。过去我们强调的是，通过调控使房价在短时间内回归到合理价位，不超过政府的预定目标。但这次总书记讲话当中没有提房价问题，也没有调控问题，而更多提出了建立新的供应体系和保障体系。也就是强调改革，建立新的体系、建立长效机制，而不是短期目标，绝非短期地房价变化、短期的目标。
第四个变化是途径的变化，是统一"一刀切"的办法还是因地制宜、分开决策？过去的办法是中央统一出政策，那么可能会造成北京感冒、全国吃药，上海感冒、全国打针。但是，到目前为止，中央的政策始终没有变化，在合理区间内。房地产的特点是分化，市场分化、差别化，因此调控也应是差别化，应由各地因地制宜，分开决策。于是近期才出了"京七条"、"深八条"、"沪七条"、"穗六条"。
解决之道
四个关系与四个变化，实际上是为中国现阶段住房发展提供了可借鉴的纲领性文件，也是保障中国住房房地产市场健康发展的纲领性文件。那么，该如何来满足这些方面的要求？
第一个是千方百计增大住房供应。这实际上既满足了住房发展的社会功能和经济功能，又能够使我们长期控制我国房价过快找到一个抓手。如何加大，则与三中全会提到的"建立城乡统一的建设用地市场"息息相关。现在房价涨幅过快是与城市土地供应不足息息相关的，建立一个统一的市场，能够扩大城乡土地的来源，对于增加供应量，平抑房价来说是有好处的。而这既是城镇化的需要，又是房地产市场健康发展所必需的。
第二是税赋体制的改革。三中全会提及，要完善律法，明确四权，改革税制，稳定税赋，提高效率，建立现代财政制度。房地产的税赋体制现在是不健全的，其在三个环节的税收都存在问题，开发环节是税费混杂，流通环节是税赋过高，持有环节是缺少税收。所以，在房产事业增加的同时，房地产税收要保持平衡、稳定税赋。在增加税收的同时，则应减少或者取消一些不必要的收费。
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