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探路房地产改革内幕及简单分析

2014-08-12 智能商务

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　　11月12日，十八届三中全会已落下帷幕，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，引发了媒体、专家"解读热"。虽然《决定》对房地产内容涉及无多，却给了市场无限猜测。业内普遍认为十八届三中全会对房地产行业影响偏长期,仍要看后续政策演绎。

　　分析

　　应对"越调越涨"需靠市场手段

　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。

　　与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同，这些举措核心是通过市场手段平衡供需。

　　影响房价关键在供给

　　自今年下半年以来，尽管北京、上海、广州、深圳等地不同程度加强了政府对于房价的行政控制，但政府的调控之手仍然难以拉住房价的脱缰之绳。屡调屡涨的现实让越来越多的学者开始认同，影响中国房价的关键在于供给。

　　国家统计局刚刚公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳四个城市10月的房价同比上涨均超过了20%。这与年初各地政府制定的房价涨幅低于城镇居民可支配收入的增幅的承诺相距甚远，目前距离提交答卷还有两个月的时间，即便北京、上海、深圳都加码了更严格的行政调控举措，调控目标也基本成了不可能完成的任务。

　　"已经到了动手术的地步，却不断强化政府的权力，妄想抓几服止疼药就能解决，最后招致市场的反弹。"暨南大学管理学院教授胡刚表示。

　　行政调控不会马上退出

　　长期以来，地方政府垄断了供应端所有的土地出让市场，但土地资源紧缺以及土地财政的制约，单轨制供应导致土地出让远远满足不了实质需求，也使得农民财富收入增长缓慢和因征地导致的社会矛盾累积。

　　目前，广东、四川、湖北、安徽、重庆等多个省市已展开农村土地集体入市的实质性试点，专家分析，农村集体土地入市顺利实现，大量低成本闲置的农村建设用地，将极大平抑土地市场价格，为火热的房地产市场浇上一盆冷水。

　　另一引人关注的改革是在税费领域，数年来"只听楼梯响、不见人下来"的房产税改革被明确，将成为在房地产市场领域理顺供给、持有和交易环节的改革突破口。中山大学财税系主任林江表示，房产税的改革将不会是单纯在住房保有环节的征税，而是将全面协调房地产领域的税费改革，通过增加持有成本挤出闲置存量资源。

　　很多专家表示，虽然向市场还权、由市场配置资源是大势所趋，但中国一直执行的行政调控也不会马上退出。

　　房地产的问题，不是房价本身高，而是经济运行深层次的问题导致房价高。影响房价主要有三大因素，供给、需求，以及解决供给和需求背后需要的经济和政策环境。

　　十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》着眼的就是解决经济运行中深层次的制度问题，其中提及的诸多内容，虽然未具体地涉及房地产调控，但均会对房地产市场产生直接影响。

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