最近有朋友手里捏着一百万，东看西瞅想买商铺，问我的意见。我的回答很不懂风情：别买商铺！最好干点别的，实在要买，买两套刚需盘租出去吧，好歹旱涝保收。

　　我为什么这样讲？最根本的原因在于一个词：电商。

　　虽然只是再简单不过的两个字，但电商所代表的那一种不可逆转的消费潮流和绝对优势，却足以令包括特色商业街、城市综合体、大型购物中心、社区底商、专业市场等在内的各类型商铺为之胆战心惊。没办法，人家的价格优势太明显了！单就价格这个层面来说，实体店和电商之间的较量，就像一个拿板砖另一个扛火药枪，架还没开打，输赢已经注定。

　　实体书店纷纷倒下；国美、苏宁苦苦支撑；购物中心门可罗雀……这一切的“罪魁祸首”，皆因电商而起。刚刚过去的“双十一”，短短24小时，支付宝上的交易额竟达到骇人听闻的350亿，这就难怪马云如此牛逼哄哄地喊出了“把商业地产的高价打压下去！”的可怕口号。想当年孙悟空要扯起一面山寨旗子要做齐天大圣，人神共愤，十万天兵天将立讨伐之，结果人家孙行者兵来将挡，真就把“齐天大圣”做得风生水起，取经路上各路神仙开口闭口都叫他“大圣”。现在我们看马云是妄自尊大，焉知他又不会是下一个孙悟空？有梦就是好啊！

　　更何况，商业地产的高价早就有外强中干的嫌疑了。有没有经济学常识，是否算得来年回报率这些都不要紧，我们只需要看两个最简单的数字，就可以知道如今成都的商铺到底是在多薄的冰面上行走——营业额和租金。太多的商家起早贪黑一个月，营业收入的七八成却进了房东腰包（租金成本超过30%就是危险信号），遇上经营业态的利润比较薄的，更有可能月月入不敷出。高昂的租金并非来自相应营业额的反哺而是源自房东的主观意愿，这样的畸形商业形态能维持多久？

　　租金太高，商铺经营者扛不住；唯一的办法只有两条路：一，关门走人（房东只得继续找下一家，有可能还是同样的结局）；二，提高产品或服务的价格。然而售价太高，消费者又扛不住；消费者如果扛不住，不管地段再好装修再靓的商铺都是浮云。城南二环内曾经有一条著名的繁华街区，一个全国级的开发商过来建了一个很拉风的商住项目，2011年开盘前社区底商被疯抢，花钱想买还要挤破头托关系。但是那条商业街的经营状况却出乎所有人意料，至今都是半死不活，一半商铺长期空着；另一半商铺苦苦支撑，大白天都没几个人影。这样的商铺，你怎么去指望它“一铺养三代”？

　　说到“一铺养三代”这个命题，我现在真心觉得时代已经不一样了。过去的年代，投资渠道狭窄，商业体量不饱和，也没有电子商务这头庞然怪兽来搅局，市场是相对垄断的。而如今，成都商铺数量爆棚，人们成天收到商铺出售的短信；电商又横空出世挟低价以令诸侯。同样的商品，花一半甚至更低的价格就可以网购，除非是买个情调（这又牵涉出成都社区底商和购物中心普遍缺乏体验消费吸引力的问题），谁愿意当挨宰的冤大头？投资商铺内忧外患，实在不可与十年前同日而语。

　　而且从更大的层面来看，中央政府也已经意识到了城市摊大饼带来环境恶化、地价上涨、交通拥堵、社会保障、资源配套等诸多问题，已经有意识地把城镇化的布局从一线城市转移到二三线城市和乡镇。这样的“大势”对成都这类城市的高价商铺必定会起到消弱作用，我们必须得认清楚这个发展趋势。

　　不过话得分两头说，啰嗦了一大堆，我的最终陈词是如今投资商业地产的预期利润明显压缩，风险急剧加大，盲目下手的结果有可能很惨，而并非一棒子打死一片说完全不能碰。成都未来几年的商业总体量是过剩的（个人判断，并非专业机构统计），不过局部战争依旧会有胜出者。能在情景式体验营销上做出风格特色的商业地产，必将具备和电商一较高下的本钱。对于这种难得的中国好商铺，亲，请拿出逛淘宝的热情和眼光，精挑细选吧！