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温州房价普跌近30%引爆银行风险
2014-12-24 高峰论坛
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作为中国楼市“风向标”，经过房价连续24个月的下跌之后，温州房价普遍跌了近30%，众多高端楼盘房价腰斩，受此影响，部分购房者停止支付按揭贷款“弃房”而逃，昔日温州“炒房团”有变为“弃房团”的苗头。权威部门调查显示，目前温州“弃房”现象只有不到600例，当前银行信贷风险总体可控，但在温州企业普遍深陷经营困难、房价持续下跌的情况下，楼市泡沫破灭有可能引爆银行风险，值得高度关注。
据温州市银监分局对辖内银行的调查统计，截至7月末，全市各类“弃房”共发生595例，其中，按揭贷款不良余额为41277万元，出现“弃房”的为15例；因经营困难以偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。
一家国有银行温州分行个人金融部负责人表示，目前温州所有的住房按揭贷款出现3例“弃房”情况，但拍卖产值都能覆盖贷款额，银行没有损失。因抵押贷款无法偿还而出现房屋被处置的大概有100多例。
一些银行人士指出，抵押物处置有很多程序，费时较长，目前有不少已经出现违约的抵押房屋正在走程序，还没有进入到最后的拍卖程序。后续房屋拍卖数量可能还会增加。
据了解，“弃房”虽由房价大幅下跌引起，但深层原因却是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难，导致资金链断裂难以偿还抵押贷款，被迫“弃房”。与此同时，“抵押+保证”这一担保方式也诱使贷款者“弃房”，银行信贷风险加大。
据银监部门测算，在温州，由于借款人资金链断裂形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。前述银行负责人说，由于温州企业多进行“炒房”活动，如今房价大幅下跌，资金链吃紧，无法偿还银行贷款只能“弃房”。“部分在房价处于高位时发放的贷款，可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况，从而导致借款人主动‘弃房’”。
值得注意的是，随着房价持续下跌，温州普遍存在的房屋“抵押+保证”这一担保方式将成银行风险易爆点。在温州，银行一般会按抵押物评估价的一定比例来发放贷款，如果借款人希望申请更多的贷款，则往往会被要求增加保证担保，变为“抵押+保证”的组合担保方式。
当房价处于高位时，抵押物的市值能覆盖全部贷款，此时保证人的代偿风险很低，其担保意愿也比较强烈；但当抵押物市值缩水不能覆盖全部贷款时，保证人的代偿风险随之增加，其代偿的能力和意愿会相应降低。因此，保证担保没有成为防范贷款风险的有效防线，目前温州“抵押+担保”贷款不良率达7.17%，远高于纯抵押贷款的2.52%和同期全部贷款3.85%，成为最大风险点。
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