楼市不破不立，购房时机远未到来

　　当今是一个充满变数的变迁时代，经济形势在变、人们的价值观在变、企业经营模式在变、创富盈利的模式在变、财富的计价单位也在美元日趋强势下发生改变。黄金、石油、煤炭、铁矿石、日元和卢布等都变成了“软蛋”， 国人热衷的房产市场也在经历着过去17年从未经历的变革，即便限购限贷松绑了，央行降息了，但70个大中城市的房价连续8个月负增长， 67个城市的新房价格下跌， 58个城市的二手房价格下跌，5个大中城市的价格跌回到5年前，648个地级市中仅有120个保持价格稳定， 其余都呈现震荡下行趋势。

　　周星驰在《功夫》电影中的台词说的好：不破不立！Victor Liu告诉《企业界》记者，国内的房产泡沫一天不戳破，刚性需求者就无法获得最大的、真正的价格实惠，此时按捺不住购房欲望可能让自身及家庭未来二十年成为银行的忠实“打工者”——地地道道的“房奴”，而投资者此时入市，不仅无法利用财务杠杆的投资工具实现利益的最大化， 还会落入让资本固态化的“陷阱”中，比如过剩的商业地产。

　　人民币贬值预期更强，房价不降财富也缩水

　　在全球资本市场一体化的背景下，没有哪个国家可以独善其身。在目前现实生活中，货币对内贬值造成绝对购买力的降低，侵吞着中产阶层在过去十几年来建立的财富根基，特别是资产配比中，大多数以房产作为财富载体的家庭更要合理配置金融资产，平衡投资风险。

　　解决方案有没有呢？Victor Liu认为其实并不难，只要建立一个双边货币交换机制，也就是能够对冲汇率、利率、及政策风险的离岸资产的转换平台，才有机会在人民币对内贬值、对外升值（非美货币）的境遇下规避风险和赢得最有利的位置。

　　1）、当人民币对外升值、对内贬值时，让消费和投资发生在离岸市场上（海外）换回等价的产品和服务；

　　2）、当人民币对外贬值、对内升值时，把消费和投资留在国内市场之间购买产品和服务。

　　3）、如果人民币对内、对外都存在贬值预期下，唯有尽快进行离岸资产的统筹和配置才是规避风险的最佳解决方案。

　　说白了，现在媒体上所说的人民币升值或者贬值，对老百姓及普通投资者们的财富计量没有产生任何直接关系，因为他们没有建立货币的对冲机制，没有像国家那样拥有多种货币，因此当货币对内贬值的风险来临时，没有对应储备的升值货币来规避本币购买力降低所造成的损失；而当货币对外升值的时候，既使赚钱的机会就在眼前，也无法从这个升值中获得任何的实惠， 因为缺失了消费这种升值货币的场所和平台。

　　未来即将经历美元强势和升息的周期开始，包括人民币在内的所有非美货币都可能经历贬值的变化，由此可能本币计价的房产财富总值不管价格涨跌都是缩水的。印度尼西亚就是当下悲惨案例，短短数月本币已经对于美元贬值超过14%，国家经济已经被拖至崩溃的边缘。而目前最大货币输家就是俄罗斯，在过去的6个月里卢布已经贬值超过40%，而房价在资金“外逃”的背景下更是下跌30%，从而对于俄罗斯的高净值人群而言，正在经受房价和货币贬值的双重打击。谁能保证下一个经历危机的不是我们自己呢？

　　收入多元化、资产国际化，成为规避风险的重要举措

　　Victor Liu在他的多篇文章中多次提到，经过17年中国地产商业化蓬勃发展之后, 一路顺风顺水、购房就赚钱的时期过去了， 而在此期间已经赚得盆满钵满的高净值人群未来需要考虑的是收入国际化、货币多元化，更多地进行离岸资本、可融资资本、可抵押资本的配置和拥有。

　　近些年，万科进军迈哈顿、绿地，碧桂园出走悉尼和墨尔本，中铝、中石油收购海外资源以及李嘉诚布局英国……都是出于同样的考量，一面吃着国内“碗里的”，还要兼顾国际“锅里的”，只有放眼全球来布局企业架构、资产架构，才更有利于企业抵御市场风险和稳健发展。

　　仅仅依靠单一资本市场上涨周期获利的模式已经成为过去

　　作为职业地产投资人，Victor Liu认为，在多个资本市场中建立资产对冲机制，规避单一市场的系统性风险，才有机会实现不管房价涨跌起伏都可以“获利”的双向机制，在国内一些依靠房价、股价等价格上涨周期来获利的市场盈利模式之外，还需要建立货币盈利模式、利率盈利模式、汇率盈利模式，从而多元化的实现财富递增。

　　自2010年至今，李嘉诚依靠股票融资买进英国资源类资产，先后控制了英国近三成的天然气市场、约四分之一的电力分销市场以及8%的供水市场。而选择投资海外股票、国债、基金等无外乎是把资本借给了金融机构或者上市公司，但投资房地产的时候则有机会从银行贷款，把钱“借出来”，这是货币的盈利机制。

　　那什么是利率盈利模式，比如把资本配置在多个币种计价的金融市场中时，必然产生多个利率，从而发生利率差，利用利率差实现套利。Victor Liu的一个经典案例就是把澳洲的房地产做抵押获得西太银行5年4.79%的贷款，再把这笔钱投资到国内年收益为15%的信托产品中，从而获得无风险的10%的利率套利。这种盈利模式不受房价涨跌的影响。

　　1、对于汇率盈利模式而言，很多人立刻联想到应该买入美元，因为其国际货币结算地位未来30年很难动摇。Victor Liu认为买入美元，不如借入美元，借入美元，不如借入更加活跃、且被市场低估的如加元和澳元。原因很简单，大家是希望通过货币的汇率变化实现外汇的投资收益，而目前人民币、港币紧盯美元的货币政策，让彼此的汇率变化起伏比较小，从而外汇套利机会降低了，所以Victor Liu建议选择更加活跃的货币类型。

　　2、关于对冲市场的盈利机制，那么对于像李嘉诚一样在两个或者多个资本市场进行资产布局的投资者而言，房价的上涨、下跌都是盈利的机会；上涨周期的盈利是资产价格；下跌周期的盈利是低价收购的优质资产本身和现金流；而身处单一资本市场的国内房产财富的拥有者们却只能祈祷房价上涨，而趋势一旦下行，就会遭受资产价格和现金流枯竭的双重打击。Victor Liu把自己的资产进行了50%：30%：20%配置人民币、澳元和港币资产，不管国内房价上涨还是下跌，都可以通过不同的盈利模式获得多样化的收益，房产价格的波动越大，他的盈利机会越大。

　　由此及彼，房产投资的财商教育是一门科学

　　过去两年Victor Liu出版了两本书，一本是《决胜海外房地产》，另外一本叫《澳洲房地产投资全攻略》，当很多朋友问Victor Liu为什么不把重点放在国内楼市和房产市场的时候，Victor Liu 说：“大家没有认真看过，怎么就认为不是把重心放国内房地产呢？”

　　过去十年，广义货币M2增发6.6倍以上，国内房产投资者们在一路攀升的房价中赚得盆满钵满。房产财富拥有了，但真正把握和守护房产财富的投资心智、财商指数却没有获得多少增长。为了了解和看清中国房产市场的真面目，把握和洞察未来房产市场方向和趋势，守护和传承已经拥有的房产财富及规避未来房产风暴来临时的财富“洗礼”和“更迭”， 只有跳出问题之外或者脱离自身所处圈层，才能认清问题和解决问题。同样，也可以其他国家和地区房地产市场发展和演变历程的历史经验作为借鉴。

　　房产投资的财商教育是一门科学，投资本身是一种艺术，只有学习以人为本的房产投资经验和策略、应用放之四海而皆准的投资理念和系统，才能在这场没有硝烟的房产财富洗礼战争中立于不败之地， 才能在这充斥虚假市场信息的商业报道中，剥开房产市场迷雾、挖掘投资本质，成为市场真正的赢家。

　　Victor Liu 所倡导和建立的房产投资财商教育大讲堂正在全国各地如火如荼的展开，短短16个月先后在北京、天津、石家庄、成都、重庆、西安、沈阳、深圳、广州、合肥、郑州、青岛建立了培训和教育机构，特别是在与青岛启澳投资公司的合作中，看到了青岛本地高净值人群的投资潜力，希望在青岛帮助更多的高净值人士直接应用其他国家经过时间验证和检验的成熟房产投资策略、投资理念和交易原则，同时透析他国的房价在不同宏观和微观经济状况下的货币政策和外部市场因素影响下的历史房价走势来推演、预测中国房地产市场的未来发展轨迹， 规避市场风险。

　　“守护和传承房产财富比创造房产财富更加艰难，这才是在中国推行房产财富教育的根本所在”，Victor Liu最后这样告诫大家。

　　Victor Liu：持有中国外国专家局专家资质、国际认证理财规划师；多家媒体如《置业》、《置家》、《楼市》、《投资与理财》、《钱经》、《私享》、《重庆青年报》等地产专栏作者；搜狐焦点海外地产频道、腾讯房产特约地产评论员；澳洲上市建筑商西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师；多家金融机构私人银行家认证课程（CPB）的地产投资策略与实务讲师。

　　Victor Liu刘磊先生，99年北京大学毕业后只身前往悉尼大学MBA深造学习；目睹到同专业MBA毕业的学哥、学姐特殊时代背景下怀才不遇的境况后，他毅然决然的放弃了MBA专业而转投卧龙岗大学计算机。01年以优异成绩获得计算机专业硕士学位。但命运弄人，偶遇房东陈先生由清洁工打拼收入成为地产精英的经历，再次改变了刘磊的人生职业规划和财富增长轨迹，放弃了高薪计算机工作，投身于房地产投资领域。经过了13年的投资实践和经验积累，个人投资房地产资产规模过亿。于此同时，他总结了以人为本的投资思想和策略，以全球资产配置的视野和角度，归纳了其他诸国百年地产商业化跌宕起伏的地产财富“汇聚”与“消亡”的历程，形成和建立了放之四海而皆准的十大地产投资交易原则、八大地产投资策略、六大地产投资思想，为我们国内新兴的四大人群：地产投资者、企业和公司经营者、移民留学者、财富传承者建立了量体裁衣的房产财商教育课程，可以帮助更多的中国高净值家庭和人群更好的实现房产财富的守护和传承。

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